十一月份民宅共售出1,648 套，比去年同期降了22%，但是比长线均值高出12%。虽然过去半年成交量萎缩、但是年初时期成交量火爆，从年初至今依旧比去年同期高出10%。增长部分主要是公寓市场、排屋销售。
“成交量下降主要在独立屋市场段,” CREB® 卡尔加里房地产局首席经济学家Ann-Marie Lurie提及， “贷款利率一涨再涨、低价位可选房源有限，很可能推迟买家购买计划。” （很多国际买家还是希望赶在2023年国际买家政策改变之前抢购一把）
另外，11月份新挂牌量降到了2005年以来的最低水平，也导致成交量跟不上。总体而言，房源平均在市场上的月份低于2个月，市场条件还是很吃紧。尤其是低端价位市场，因为高端价位房源供给增加。
尽管供给有限、价格自今年五月份的最高峰调整下来，但是11月份的市场基准价依旧比去年同期涨了近9%。

独立屋

11月份全部价位区间的房屋成交量都下降，结果比去年11月份降了34%，从年初至今的总体成交量比去年同期降了5%。就年初至今而言，50万一下房屋成交惨淡、因为新挂牌总体降了36%，买家们没啥可以买得。

与此同时，高价位区间新挂牌活跃、买家们有大量可对比房源，促使高价位房屋市场相对均衡，给市场价位带来不同影响。市场基准价收在$619,700, 从五月份的最高峰$648,500降下来。虽然过去几个月价位一直调整，但是总体依旧比去年同期高出近11%。

半独立屋 Semi-Detached

11月份成交量下降，从年初至今总体已经比去年同期降了1%，好在依旧比长线均值高出37%。新挂牌量同时下降了，库存可售房源也继续下降。市场条件保持相对吃紧状态、房源平均在市场上的月份有2个月，成交量/新挂牌比例是100%。

不像独立屋市场价位走低了，Semi-detached市场继续紧俏。11月份市场基准价收在 $562,800, 比前一个月稍微高一点儿，比长线均值高了10%。

排屋

新挂牌继续下降、交易放缓，成交量/新挂牌比例高达99%。库存可售房源降到383套，是自2013年以来11月份的最低水平。 低供给量帮助房源平均在市场上的月份低于2个月，市场非常紧俏。
虽然市场挺紧俏，但是市场基准价从今年六月份的最高峰调低到目前的$358,700，依旧比去年同期涨了14%。价格涨幅超过18%的区域包括东北区、北面区域、东南区。

共管公寓

虽然11月份新挂牌量下降，成交量却继续攀升，库存可售房源降到了自2013年以来的最低水平。市场继续保持紧俏状态，成交量/新挂牌比例超出100%，房源平均在市场上的月份低于2个月。

近期紧俏的市场态势没有改变价位太多，市场基准价收在 $277,000、和10月份没太大变化。从年初至今总体价位比去年同期涨了近10%，依旧低于前次高峰2014年的水平。

（本来还想继续给大家介绍11月份卖掉的最高$500多万的一套300+英亩的农场图片，瞬间意识到原来自己都陷入了人间崇尚金钱的怪圈儿。再仔细一搜索，阿尔伯塔省5万以内有27套在卖的独立屋，看，居家乐业可以有多便宜）

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成交量惨淡影响着卡尔加里以及周边地区 City of Calgary, July 3, 2018 – 阿尔伯塔省、萨斯卡通省很多和加拿大能源有关的城市在过去几年内房地产市场都一路艰辛，最后价格下滑。近期的贷款政策调整、利率提高又雪上加霜，导致其中的一些城市房地产需求减弱、价格走低。 "经济衰退已经算是过去了，但是高失业率、对于长线经济增长的担忧、增加的贷款成本、以及日趋严格的贷款条件审批等等因素都影响对于房地产市场的需求，"

CREB®首席经济学家Ann-Marie Lurie提到。 "有些房地产产品段新挂牌量没有增加，但是并没有抑制总体供给量的持续增加，最终导致市场仍然是供给量超过需求量的买家市场状态。" 六月份卡尔加里的成交量持续低迷，加在一起民宅总共才售出1,896单元，比2017年同期低11%，比长线均值低了12%。同时，新挂牌量持续攀升，库存可售房源增加，目前房源在市场上的平均月份数是4.7个月。（请记住，良性的市场条件下，房源在市场上的月份在2个月前后。同时卡尔加里又超过5000房地产经纪人，意味着就算每人只成交一套房源，也还有超过一半的经纪人6月份没有成交一套房子，同时很多经纪人成交不只一套房源。我们6月份买卖共4套房源，和大市场情况有些不同，所以关键就是标价精确！！我的一位卖家对我说他/她不知道挂牌的底线在哪里？其实，一套房子的最后成交价格总体上来说是由买家定的，因为人家不出offer的话，卖家的价格就还没有到位，并没有吸引任何买家出手。他/她又说了，我收到offer以后可以议价，可是标价偏高的房源，目前的市场买家根本不屑于给卖家出个offer，最惨的是人家都提不起兴致来看房子，到头来究竟谁损失大？买家们买其它房子了，标价偏高的仍然在市场上挺着/过期了/提前停止挂牌了。。。。。。）

供给量高于成交量导致更多房地产产品段变成买家市场状况，最后价格上不去。整个城市到6月底市场基准价为$436,500，比上个月稍低一点，比去年同期降了1.13%。 独立屋市场的销售量占了6月份总体成交量的60%以上，新挂牌也增加了54%，6月底共有4,817套房源在卖。绝大部分价位段的总体行情是成交量下降、供给增加，但是50万一下的独立屋在售房源量仍然低于前次高峰时期（应该大约在2014年9月份前后。记得很清楚，我当时卖一套Aspen Woods的相当不错的房子，后院朝南，标价相当精确，上市以后马上pending，卖家老婆还后悔一直说挂低了挂低了。。。结果我们卖到峰值了，几个月以后房市大幅下滑。。。卖家收回成本，转战温哥华给孩子读大学买房子了，结果赚得呀。。。）

“在任何市场状况下，相当重要的是买家卖家要有充分的市场认知，以便相应做好计划。买家们应该了解提前拿到贷款确认的步骤、想要购买的社区地段的更新信息。而卖家们也同时应该知道本小区同等类别的房源成交、供给、甚至过期/暂停的信息，因为人家的经历可以帮助卖家们做出更明智的标价决定，" CREB®房地产局主席Tom Westcott提到。

City of Calgary, June 1, 2018 – 卡尔加里五月份房地产销售持续减缓，尤其的独立屋市场成交大幅下滑（应该是消费者信息不足）。同时，新上市房源却持续攀升。 整个城市上个月仅成交1,726 单元，比2017年同期降低了19%，比长线均值降了24%。其中独立屋产品段的成交量下降到了10几年来罕见的状况。（今早客户打电话咨询买房子的事，还提到目前很多工程公司都裁员了，她也被layoff了。经济的复苏，还是挺艰难的，就只听见银行不断的涨息，BC + AB不停的打起来。有些人感觉就业怎么还不如去年？）。

"贷款利率的提高、以及申请贷款的日趋艰难导致了买家对于房地产各个产品段的需求都有所减缓，" CREB®房地产局首席经济学家Ann-Marie Lurie说到，"经济条件比前几年回复了一些，但是复苏的缓慢还没有国家贷款政策调整的步伐快，一轮又一轮的"。 市场供给却没有减缓，所以目前供给房源消化月份增加到4.9个月。（卖家要是想挂牌，做好签约6-12个月的准备，要不然价格还没有降到位，合同就已经到期了）。 由于供给量仍然攀高，整个城市价格复苏之路还是缓慢的，五月底市场基准价格为$436,900，和过去6个月差不多，比去年同期低了0.6% 。 独立屋供给量在各个价位区间都增加了，但是增加量最多的是50万以上的价格区间。高价位段的房源在市场上的天数和过去几年相比，依然很高，好在比2008-2009年的经济危机时期还是要短一些。 "贷款政策的调整也抑制了很多买家调换到大房子去，同时还有一部分人则等着市场调整到他们期待的状况才出手。然而，很多社区并没有大幅房源上市，所以对于消费者来说熟悉想要购买的社区、做好功课也很重要。" CREB® 房地产局主席Tom Westcott最后补充说到。

价格比较稳定，但是阿尔伯塔省的经济形势影响房地产市场 City of Calgary, May 1, 2018 银行贷款政策的再次变动, 以及经济复苏面对的挑战影响着卡尔加里的房地产市场。消费者的需求变弱，但是市场上可售房源的供给并没有放慢脚步，抑制价格复苏上涨。 CREB®卡尔加里房地产局首席经济学家 Ann-Marie Lurie 总结说：" 成交量放缓并没有什么让人吃惊的，因为经济复苏还没有强到可以抵消贷款政策变动带来的影响。在库存可售房源增加的同时，价格没怎么太变，因为某些地区价格上涨但是其它地区价格降低。" 整个四月份销售都比较疲软，卡尔加里成交量共1518单元，比2017年低了20%！比长线均值低了25% ！2018年独立屋产品段是成交量下降最多的年份，从年初至今仅成交2991套，比10年长线均值低了27%！ 截止四月底库存可售房源还有7324单元，比2017年多了32%，但是仍然比前一次2008年10129套可售房源低了不少。供给增加还是多余需求，但是整个城市价格还是保持相对稳定，总体市场基准价为$436,500，比去年四月份、今年三月份微涨0.21 %。

CREB®房地产局主席 Tom Westcott提到："现实是消费着在交易活跃的春季里有更多的选择。对于卖家而言，他们得决定依据各自不同的卖房原因背景，究竟想什么价位出手来改变生活方式。同时，对于买家而言，他们需要明白不同地段、不同房屋产品还是有很多区别的，要不然可能对于期待的谈判价格空间把握的不好。 " 到目前为止共管公寓、连体房屋销售量降到2016年的状况 ，然而供给量却大幅增加，导致平均在市场上的月份超过了4个月，严重抑制了价格回升。

2018年四月二日 就像预期的那样，整个卡尔加里2018年第一季度成交量的减缓延续到三月份。这并没有什么让人惊讶的，因为去年底销售量还是很强劲的，而今年初又有贷款政策的调整。 第一季度总共卖出3,423单元，比去年同期降低18%、比长线均值降低24%。成交量放缓、新上市房源稳步增加，导致库存可售房源增加哦，总体在售房源吸收率仍然超出了4个月。

房地产局首席经济学家Ann-Marie Lurie说到：“经济形势在缓慢改善，但是还不足以压制贷款利率提高带来的影响、以及越来越严格的审批条件。三月份我们进入了最活跃的月份，增加的供给房源带来价格波动。然而，经济的复苏预计将会防止价格大幅下滑。” 价格在第一季度慢慢下滑的情况下，总体和去年同期没有多大变化，主要因为独立屋总体价格增加，从而缓解了公寓市场价格下滑带来的影响。 真个城市独立屋市场基准价第一季度均价为$502,000，比去年第四个季度稍微低一些，但是比去年第一季度要好一些。三月份独立屋市场基准价为$503,800, 比经济衰退以前的高峰值低3.6%，但仍然比经济衰退期间的低峰值高1%。（换句话说，就是不好、也不坏。）

“目前的市场比经济衰退低谷时起状况要好，”房地产局主席Tom Westcott提到，“对于寻求新房子的买家来说，还是能够在适中的价格买到房子。同时，对于卖家来说，他们也能卖到不错的价格。在任何经济形势下买卖房屋，买方卖方能够被自己的经纪人提供充分的信息才是最关键的。因为不同类别的房屋、不同地段的房屋，市场状况是不一样的。” 2017年第一季度独立屋可售房源创历史最低数量，而今年第一季度库存可售房源比去年同期超出2,573单元，仍然比2015、2016年第一季度在卖的房源数量低10%。春天还会有比去年更多挂牌房源，价格会缓慢复苏。然而，因为房屋类别、地段的不同，价格调整还是有区别的。

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卡尔加里二手房市场价格波动不大，但是成家量下滑 2018年三月一日 民宅在二月份成交量下降，但是由于新上市房源也相应减少，所以总体价格波动不大。

本月共成交1.094单元，比2017年同期减少了18%！各个房地产产品段成交量都减少了，超过了一月份的成交量涨幅，所以前两个月加起来，成交总量比长线均值低！ "房地产总体状况仍然受贷款利率提高、以及贷款申请条件变动的影响，预计这个过程是会有波波砍砍的，毕竟需求带动整个市场引领政策的调整"，房地产局首席经济学家Ann-Marie Lurie讲到。 "然而，大家一定要注意到目前还是政策变化的早期，政策的调整对于价格的影响最终还是依赖卖方的打法变动。"

新挂牌量的下降并不足以抑制总体供给房源量的增加，但是它们还是相应抵消了成交量减少的负面影响。独立屋房屋产品段，60-100万的房源是成交量下滑最厉害的，很惨的是这一区域新挂牌的房源确是增幅最多的。（那个价位段的卖家几乎也不再想等了，等啥？不卖、出租？价格啥时候会再回复到2007-2008年或者2014年的短暂辉煌？？） "目前的市场很严峻，卖家们必须明白定价准确才是成功销售的基石。同时，准备充分的买家们都清晰地知道自己到底能够购买那个价位段以内的房屋"房地产局主席Tom Westcott提到。 "伴随着近期贷款政策的调整，潜在买家们应该提前拿到pre-approvals函件，这样能够在出offer以前就了解自己究竟能够承担得起什么样的价位，同时买家们也可以依据市场状况作出相应调整。"

整个城市范围内二月份市场基准价为 $434,300, 比上个月稍微高一点儿，和2017年同期没什么区别。从年初至今，独立屋、连体房屋价格都相对稳定，公管公寓市场比去年同期降低3%。 

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和预期的一样，2018年第一个月份市场交易和去年差不多 Calgary, Feb. 1, 2018 – 2018年的一月份的交易数据不出所料和过去的三年不差上下。 伴随着新贷款政策缩紧与1月1日正式生效，一月份销售量和去年相差无几，虽然连体房屋交易量上扬，但是并没有完全带动整体市场上扬，因为公管公寓、独立屋产品段成交量下滑。 总体而言，一月份共卖出958单元，比2017年同期多2%，但是比长线均值低11%。房地产局首席经济学家 Ann-Marie Lurie 说："2018年初贷款利率提高、以及新贷款政策的正式启动，目前还太早看到这些变化给房地产市场带来的影响，至少一月份的情况和去年差不多。“（也就是说，经济的微微改善，和贷款政策的负面影响相抵消？？！）"复苏之路还是会有沟有坎的，我们持续密切关注利息变动带给经济发展的影响。" 因为新挂牌量增加、库存可售房源增加，抑制了价格上扬，所以成交量还是相对稳定。整个城市范围内，市场基准价保持在$432,300, 比上个月低0.21 %，比去年一月份低了0.25%。各个产品段价格和上个月12月份比较都降了一点儿，但是公管公寓、独立屋降得更多。 独立屋产品段新挂牌量继续上升、但是50万以上房源成交量下降。不过，30-40万之间的房屋成交量增加（我们就卖掉一套）。这些都是买卖上方需要面对、并且要调整的，因为供需平衡不协调。 "卖方需要密切关注竞争房源的供应情况，以便选择最佳上市时机、合理挂牌价格" 房地产局主席Tom Westcott提到。"而对于买家而言，最好提前拿到pre-approval信函，再加上买家代理的专业建议，购买到称心的新居就指日可待了。

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买卖双方的故事： 二手房各个产品段在12月份交易量都增加了，是连续第二个月份成交量和长线均值持平。然而，新挂牌房源数量也同样增加，使得市场上的总体库存可售房源仍然保持以往的12月份市场情况。因为供给仍然多余需求，所以市场基准价是连续的五个月份下滑！ "很多经济因素显示市场条件在持续改善，包括交易量增加。然而，需求的增加还不足以超过源源不断的新上市房源，从而改变房地产市场”。房地产局首席经济学家Ann-Marie Lurie说到：“基于上述原因，房地产市场价格回调之路还是有波波坎坎的，不过价格还是比去年表现要好”！ 独立屋市场的供需平衡在2017年的上半年达到均衡，同时支撑了最初的价格回调。随着价格小幅上扬，很多原本延缓销售的房主入市，结果导致房源供给又增加，价格上不去了。

总体来说，2017年独立屋市场基准价平均值保持在$504,867,比2016年高出 0.63%。 而公管公寓市场，因为二手房公寓供给增加，市场持续面临挑战。同时，开发商又推出新公寓楼盘、租赁市场低价格又比较有吸引力，这些侧面因素都影响着公寓市场的改善。攻击过度导致2017年公寓市场基准价平均值比前一年降低了4%，比2015年初经济衰退之前降低了近12%。 连体房房源在2017年上半年显示了销售量/成交量比之间的改善，从而支撑价格在第二、三季度的强劲走高。然而，卖方们赶快上市，供给增加，价格又涨不动了。连体房2017年市场基准价收在 $332,325, 保持了前一年的水平。 "过去一年，我们看到买家数量增加，尤其是在看到市场已经慢慢复苏以后。同时，也有很多卖家在看到市场改善以后挂牌， CREB® 房地产局主席David P. Brown讲到”。 "那些出手的几乎依据家里的长线计划、权衡目前的生活方式，做出了最佳决定。2017年最后一个季度收尾还是比较强劲的。但是库存可售房源数量还是太多，抑制价格走高。全年表现还是和预计的差不多，大部分房地产产品价格先下降，然后保持平稳。"

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二手房成交量增加，房地产市场改善了！

2017年12月1日 – 11月份的房地产市场由于成交量剧增，市场突飞猛进了一把，特别是低价位段的房屋。

11月份共成交1,411 单元，比去年同期增长15 %，尤其是低于50万的房屋。

“一方面因为消费者信息增加、再加上明年的贷款政策变严，导致了11月份成交量的剧增，” CREB® 房地产局首席经济学家Ann - Marie Lurie说到。她还同时强调，上一次成交量贴近长线均值是在2016年10月份，那一次是第一次国家宣布买家评估贷款的利率大幅增加“。“在接下来的月份里，我们要持续观察需求的变化了，因为经济条件的改善因该能弥补2018年一月份贷款政策的缩紧,” Lurie讲到。

成交量增加最多的是30-40万之间的独立屋产品段（那可不，这部分的买家再明年贷款政策下来以后，几乎就短期无缘购买称心的房子了，还不赶快下手？！），公管公寓、排屋成交量最多的是30万一下的房源。

“我们看到很多消费者增加了对房地产市场的信心，同时很多人对于新贷款政策的缩紧有所担心，但是大家仍然好奇究竟这次贷款缩紧会给消费者带来什么样的影响，” CREB® 房地产局主席David P. Brown补充到。 “很多买家出手是因为想利用市场上不同价格房源的大量供给，好多多赛选自己的理想家居。” 

成交量剧增、上市新房源比较稳定，帮助缓解库存可售房源保持均衡状态。然而，供给量和需求量相比还是稍多一些，给价格上涨施加压力。

整个城市总体来讲，市场基准价收在$436,700, 比十月份低了0.50 %，比去年同期微高0.46%。但是中间价、平均价都比去年明显降低。这也没有什么惊讶的，因为今年的11月份成交的很多房屋价位比去年低，所以拉动中间价、平均价走低。

11月份Jason和我正式和NewInfills团队合并，对我来说因为想借鉴这一团队在infill社区的开发建筑经验，他们团队是卡尔加里销售infill社区成交量第一的团队，同时因为开发建筑项目太多，分别和包括第一大infill建筑商等等合作多年。

下面的图片是10月份的infill开发商报告，让我眼前一亮，我还从来没有见过这么详细的对比报告，希望你们也喜欢。

对于有意接收老社区开发建设信息报告的朋友，请发邮件, 谢谢！

卡尔加里房地产的现状

价格和去年差不多，但是十月有所停滞

十月份的房地产市场状况几乎效仿上个月的趋势，成交比较缓慢，库存可售房源增加，迫使未来价格往下调。和上个月一样，成交量不足以迫使价格像年初那样逆势而行。

成交量总计为1,467单元，库存可售房源增加到总计6,463 单元，平均在市场上的月份数是4.4个月份。过去几个月以来库存供给和需求相比较，供给房源持续增加，导致价格上涨备受阻力。10月末市场基准价几乎没怎么变动，$438,900, 比；9月份微调低 0.6%，和去年没什么区别。  

"尽管2017年经济有所改善，但是反映到房地产市场上还是需要时间的。虽然就业机会增加，但是绝大部分都是传统的低收入工种，" CREB® 房地产局首席经济学家Ann-Marie Lurie说到。 

"我们同时持续面临新增移民人口减弱、高贷款利率、贷款政策紧缩等等挑战，这些不利因素加起来就影响着消费者对房地产市场的需求，延缓了市场复苏的步伐。" 

同时卡尔加里范围内几乎大部分区域各个二手房产品库存都增加，最明显的是有些区域内有大幅新建房屋增加。（你看这里说的，指得到底是啥？边缘的新房子，还是老城区的infill翻建房源。这可是不能含含糊糊的。）

独立屋产品段，挂牌增加最多的是30-50万的房屋。这部分房源占了独立屋总体在售房源的42%（这可不妙，供给太多，卖不出价）。总体而言，62%的在售房源价格低于50万。

"现在市场上低价位的房源供给量可以前些年多多了," CREB® 房地产局主席David P. Brown提到。"这对于买家来说是好事，有更多的房源选择，尤其是那些担心贷款政策不断调整会影响到购买力的买家们。" 

整个月份价格调整最大的是公管公寓产品段，比前一个月份低了0.8%，比2014年高峰月份低了13 %。

尽管价格近期有所调整，但是连体房、独立屋的价格和去年相比还是比较稳定的。更多细节，请点击下面的链接。

卡尔加里市报告

周边城镇报告