Calgary’s first lakeside community offers homeowners exclusive access to swimming, canoeing and beach-lounging in the summer and skating and hockey in the winter, making it easy for active families to spend time together.

Saturday in the ’Hood

On a warm summer night, find locals enjoying a family-friendly meal on the deck of the Newport Grill overlooking Lake Bonavista.

Stats

Population 10,610
Median household income $101,025
Median home assessment $516,000
Median condo assessment $245,000
Home ownership 89.60%

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这位客户很有意思，他是半年前咨询过我购房事宜，相当长的交流期间对方直接表示了市场上适合他家的房源不多，我也同时感觉到这是个较难“伺候”的买 家，在市场上有段时间、了解市场、更了解自己想要什么。愉快的交流结束前，对方也说根据他家的需求，如果有适合的房子可以介绍给他。

中间， 我简单地跟进过1-2次，没什么深入进展。11月初他再次咨询我购房事宜，和以往一样，又聊了很久。印象非常深刻的是他再次提及适合他家的房子不多。我知 道他只选三个区域：EDGEMONT、HAMPTONS、ARBOUR LAKE，要求面积不用太大（1700-1800上下就行，家里就3口人）、WALKOUT地下室、朝向希望门朝北后院朝南、希望1990年以后建成、 STUCCO的外墙。我是个较真的人，喜欢面对解决难题。心理就纳闷了怎么买家就一口断言：适合他家的房子不多呢？？？ 不是选择方向有问题，就一定是客户有问题。“对症下药”，才能解决问题。 仔细研究房源发现了猫腻，买家喜欢STUCCO的外墙，这样就几乎排出了 ARBOUR LAKE社区，因为那个区的房子新，开发商建成STUCCO外墙的房子很少。那么其实客户在选择EDGEMONT、HAMPTONS两个区的房子，如果客 户坚持STUCCO外墙的话。那为什么客户还是很难买到适合的房子呢，很简单。这两个社区的大部分房子建成年代是1990年以前的。

结论提供给客户后，客户惊讶于过去一直没有认识到的事实。（之后，客户自己调整了购房细节的侧重点。）

时隔不久，客户来电咨询一套ARBOUR LAKE的房子，长叙以后客户表明向亲自前往看一下那套房子。其实这套房子是我给这位买家带看的唯一一套房子，也是最后购买到的新居。

我 带客户看房时，总会告诉客户我对那套房子优缺点的个人意见，客户结合自己的需求、想法最终作出决定。买家让我出OFFER，当时要价是59.8万。我深度 分析了市场信息后，告诉客户：我认为那套房子顶多值55万。客户也同意，于是我们出了53万的第一次OFFER，卖家代理趾高气昂地回复说：“这是个 guarantee的deal，卖不出去公司会买回去。卖家不肯回COUNTER OFFER。”言外之意，我们的出价太低，卖家不屑于考虑。

这 之后，买家和我分析研究对方究竟是个什么GUARANTEE的DEAL，因为他家还是很喜欢这套房子后院朝南，同时也是WALKOUT地下室，主卧、厅都 有山景。但是，买家还是指示我暂时不用和卖家代理讨个究竟，什么样的GUARANTEE？我解释给客户听，就算是一定确保能卖出的房子，回收的人/公司也 不是傻瓜，不给卖家砍个一塌糊涂的，日后回收的个人/公司又怎么能有利润空间，谁也不是傻子。

转机之时是有一天卖方代理主动来电，问我买家的情况，是否还感兴趣？ 就这一个细节就让我们抓住了把柄，卖家急了！！！
我回复对方买家目前还在市场上，同时为了表明友好，这次我们出价53.4万，仍希望在55万以内拿下。买家加价很慢，由于要等候对方律师的回复，中间挺耽误时间，我们最后纠结在叫价55.7万，出价54.3万，中间是14000的 差距。由于律师在其它城市下班早，本来周五下午双方应该最终谈妥一个最终价格，但是搁置下来。卖家代理和我确定我的买家周一是否还在？谈判期间任何细节都 能暴露潜在的弱点，卖家代理的询问暴露了卖家希望出手的心切。我借机吓唬对方，问题的关键不是我的买家是否仍在市场上（也就是对方想搞清楚我们周末会不会 给其它房子下OFFER），问题的关键是我的买家是否还想买这套房子，眼外之意，卖家周一的会价更重要。否则我的买家可能不会购买，大家白谈一场。

在究竟对方最后出什么价位这个问题困扰买家夫妇的情况下，买家要求代其孩子周末再次看房。卖家又露马脚了，这次房子已经清空，并且FORECLOSURE/金融机构回收房的文件也张贴在前门、后门上了。这就更加表明对方必须出手的底线，因为这一细节，在周一一早卖家代理回复价格55万，也就是14000的中间价，大家各让7000的时候，我都没有告诉我的买家客户，直接回复对方，54.3万是我客户能够出的最高价。当然回复的时间是有技巧的，而且我也添加了一些其它的说辞。要点是，一定要合乎情理，不能让对方找出破绽来。这就是谈判的艺术，嘿嘿。

对方假装让我把54.3的合同全部签好、传给他，他会尽力。之后又给我整出个54.6的价格来，因为50多万的房子了，让买家加个3000并不过，可以融通。但是，对方已经没有退路了，主动权全在我们手中，我坚持TAKE IT OR LEAVE IT，IT IS THE DEAL。这就是59.8万，最终谈下54.3万的全程。

可以问心无愧地说，客户通过我购买的房子，我每套都会比大部分经纪能多议出5000-10000的价格。我无愧于所有的客户！

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以2012年七月份为例，让大家了解一下买家在卡尔加里都买哪里的房子？请注意，并非成交套数排名前茅的一定是高档社区，有时是因为小区规模比较大，当然成交量多。
 
七月份卡尔加里市区共成交1948套，其中公寓condominium 554套，占28.44%；独立屋single family houses1394套，占71.56%。

让我们先看看公寓市场，SW成交273套，占49.28%，NW成交138套，占24.91%，SE成交93套，占16.79%，NE成交47套，占8.48%。之所以西南区公寓成交占一半，很大程度源于市中心公寓一直备受瞩目。成交量前几名社区为：
Connaught成交21套，
Bankview成交17套，
Lower Mount Royal成交14套，
MISSION成交13套，
Braeside_Braesde Est成交12套。

独立屋市场SW成交405套，NW成交399套，SE成交334套，NE成交250套。其中西南区情况如下：
EVERGREEN成交46套，Evergreen Estates成交11套；
West Springs成交20套，
Altadore_River Park 17套，
Silverado 18套，
Springbank Hill13套，
Killarney_Glengarry 12套，
Somerset 12套，
Aspen Woods11套，
Shawnessy 11套，
Cougar Ridge 10套。

西北区情况如下：
Tuscany 30套
Panorama Hills 30套
Royal Oak 28套
Arbour Lake 17套
Edgemont 17套
Hawkwood 17套
Valley Ridge 16 套，
Evanston 15套
Hidden Valley 15套
Mount Pleasant 13套。

东南区情况如下：
McKenzie Towne 36套
Cranston 34套
McKenzie Lake 25 套
Chaparral + Valley 18套
New Brighton 20套
Lake Bonavista & Estates&Downs 16 套
Cooperfield 15 套
Sundance 15 套
Acadia 13套
Auburn Bay 13 套

东北区情况如下：
Coventry Hills 47套
Saddleridge 19套
Huntington Hills 18套
Harvest Hills 17套
Martindale 17 套
Marlborough + Marlborough Park 14套
Taradale 14套
Monterey Park 13套
Pineridge 11 套
Falconridge 9套

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根据一份关于迁移和人口的最新报告，阿尔伯塔省持续吸引来自加拿大各地的人们。2012年4月，阿尔伯塔的总人口约为3,847,119人，比2011年4月增长了2.4%，在人口增长方面遥遥领先于加拿大其他省份。促使阿尔伯塔人口增长的主要因素之一是省际迁移。

在2012年第一季度，大约有26,910人从其他省份迁入阿尔伯塔。同时，大约有13,514人决定离开阿尔伯塔迁往其他地方。如果我们计算净增或净损，阿尔伯塔通过省际迁移净增了近13,400人。这是自2006年以来加拿大省际迁移带来最大的人口增幅，当时净迁入人数曾达到约17,000人的高峰！

迁入和迁出阿尔伯塔的移民趋势通常与该省的经济状况密切相关：在经济繁荣时期，人们迁入阿尔伯塔，参与丰富的就业机会；而在经济低迷时期，一些人因失业而离开。然而，这些人口流失的时期通常较短，损失并不显著，而经济繁荣时期大量迁入的人口远远弥补了这部分损失。

总体而言，阿尔伯塔凭借其充满活力的经济环境和机会，始终是加拿大吸引移民的热门省份。

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1. Melbourne, Australia
2. Vienna, Austria
3. Vancouver, B.C.
4. Toronto, Ontario
5. Calgary, Alberta
6. Adelaide, Australia
7. Sydney, Australia
8. Helsinki, Finland
9. Perth, Australia
10. Auckland, New Zealand

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很多家长总咨询孩子到哪里念书好啊，哪些社区的居民可以前往入学等等事宜，贴到空间里，方便大家查阅。

公立小学 前十五名排名，最后面是能够前往入学的社区。
1、 Sunalta- Sunalita西南 - Sunalta, Scarboro
2、 Nellie McClung - Palliser西南 - Bayview, Palliser, Pump Hill,
3、 Dr. E.W. Coffin - Brentwood西北- Brentwood,
4、 Hillhurst - Hillhurst - Hillhurst西北,
5、 Elbow Park - Elbow Park西南 - Elbow Park
6、 Edgemont - Edgemont西北 - Edgemont,
7 、 Alex Ferguson - Shaganappi西南 - Shaganappi, Scarboro/Sunalta West, Killarney/Glengarry
8、 Silver Springs - Sliver Springs西北 - Silver Springs,
9、 Brentwood - Brentwood西北 - Brentwood, Charleswood部分
10、Battalion Park - Signal Hill西南 - Signal Hill, Springbank Hills部分,
11、Rideau Park - Rideau Park西南 - Cliff Bungalow, Erlton, Mission, Parkhill/Stanley Park, Rideau Park, Roxboro,
12、West Dalhousie - Dalhousie西北 - Dalhousie, Nolan Hill, Sherwood,
13、Olympic Heights - Strachcona西南 - Aspen Woods部分, Christie Park部分, Patterson, Strachcona Park,
14、Marion Carson - Varsity西北 - Varisity
15、Jennie Elliott - Lakeview西南 - Lincoln Park, Discovery Ridge, Lakeview, North Glenmore Park

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恭喜 Morrison Homes 在 J.D. Powers 新发布的单户住宅建造商客户满意度调查中获得最高排名！

在2009年1月至2010年6月期间完工150套或以上房屋的量产建造商中，Morrison Construction 在卡尔加里地区的单户住宅市场中以最高的新购房者满意度排名第一。Carma Developers（Heartland Homes） 和 Sterling Homes 紧随其后，位列区域排名榜单。

在阿尔伯塔省的多户住宅市场中，Carma Developers（Hawthorne Homes） 在2009年1月至2010年6月期间完工90套或以上房屋的量产建造商中，以最高的新购房者满意度排名第一。随后是 Jayman 的 Aspire Condo Living 和 Streetside Development Corporation。

2011年阿尔伯塔新房建造商客户满意度研究基于阿尔伯塔省内6,229位购买新建单户独立屋和半独立屋的购房者，以及1,566位购买新建多户住宅的购房者的反馈。本次调查于2009年7月至2010年12月期间进行。

这一成就彰显了 Morrison Homes 和其他优秀建造商在满足客户需求方面的卓越表现，为阿尔伯塔省的住宅市场树立了新的标杆！

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以2012年七月份为例，让大家了解一下买家在卡尔加里都买哪里的房子？请注意，并非成交套数排名前茅的一定是高档社区，有时是因为小区规模比较大，当然成交量多。

七月份卡尔加里市区共成交1948套，其中公寓condominium 554套，占28.44%；独立屋single family houses1394套，占71.56%。

让我们先看看公寓市场，SW成交273套，占49.28%，NW成交138套，占24.91%，SE成交93套，占16.79%，NE成交47套，占8.48%。之所以西南区公寓成交占一半，很大程度源于市中心公寓一直备受瞩目。成交量前几名社区为：

• Connaught成交21套，

• Bankview成交17套，

• Lower Mount Royal成交14套，

• MISSION成交13套，

• Braeside_Braesde Est成交12套。

独立屋市场SW成交405套，NW成交399套，SE成交334套，NE成交250套。其中西南区情况如下：

• EVERGREEN成交46套，Evergreen Estates成交11套；

• West Springs成交20套，

• Altadore_River Park 17套，

• Silverado 18套，

• Springbank Hill13套，

• Killarney_Glengarry 12套，

• Somerset 12套，

• Aspen Woods11套，

• Shawnessy11套，

• Cougar Ridge 10套。

西北区情况如下：

• Tuscany 30套

• Panorama Hills 30套

• Royal Oak 28套

• Arbour Lake17套

• Edgemont 17套

• Hawkwood17套

• Valley Ridge 16 套，

• Evanston 15套

• Hidden Valley 15套

• Mount Pleasant 13套。

东南区情况如下：

• McKenzie Towne 36套

• Cranston 34套

• McKenzie Lake 25 套

• Chaparral + Valley 18套

• New Brighton 20套

• Lake Bonavista & Estates&Downs16 套

• Cooperfield 15 套

• Sundance 15 套

• Acadia 13套

• Auburn Bay 13 套

东北区情况如下：

• Coventry Hills 47套

• Saddleridge 19套

• Huntington Hills 18套

• Harvest Hills 17套

• Martindale 17 套

• Marlborough + Marlborough Park 14套

• Taradale 14套

• Monterey Park 13套

• Pineridge 11 套

• Falconridge 9套

通过这些数据，我们可以清楚地看到，在2012年7月，卡尔加里各大区域和不同类型的房产都有各自的热门地点和较高成交量，西南区的公寓成交量尤为突出。对于买家来说，了解这些信息有助于更好地选择心仪的区域和物业类型.

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AVENUE杂志2012年最新统计出炉。这里我们最关心的是“最佳”是如果评选出来的。主要是让被调查者指出如果他/她想入住一个社区，或者想长期定居一个社区的话，那些相关因素比较重要。调查显示低犯罪率、较好的上下班交通时间、对行人友善度等等是被调查者最关注的诸多要素。

如果不能有大占地面积、大院子的话，人们更在意家附近是否有小孩游乐设施、大人健身中心。当人们并不是非得和朋友、亲戚住得很近时，他们更在乎能就近和家人、朋友在饭店、咖啡店小聚。另外，被调查者非常关注房屋的升值潜力，所以他们都密切关注社区涨幅排行。

总之，排名前25的社区分别是：

1. Varsity

2. Arbour  Lake

3. Bowness

4. Haysboro

5. Fairview

6. Lake Bonavista

7. Southwood

8. Lakeview

9. Crescent Heights

10. Tuscany

11. Altadore

12. Aspen Woods

13. Elbow Park

14. Mckenzie Towne

15. Beltline

16. Springbank Hill

17. Hillhurst

18. Cranston

19. Montgomery

20. Sunnyside

21. Inglewood

22. Scenic Acres

23. Cliff Bungalow

24. Andrews Heights

25. Ramsay

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卡尔加里近市中心Infill房屋 – 独立屋 vs 连体屋

准备居住靠近市中心新房子的房主们总是会面临两大抉择，选独立屋呢？还是连体房屋？

(上图为一套West Hillhurst在售的1992年建成的独立屋，还是这三个社区最便宜的呢，挂牌价$699,999)

最明显的区别大家都知道，那就是独立屋中间没有共享的那堵墙。普通的连体屋建筑在50英尺的地块上，所以如果你看到的连体屋DUPLEX占地比这个宽，那就是个好地块。

有时建筑商在50英尺/15.24米的地块上建造2个独立屋，房屋一般宽17英尺。所以，设计方案、建筑格局很重要。但是在50英尺的地块上建造的DUPLEX，就有21英尺宽，提供更舒适的生活空间。

买家购买独立屋，还是连体屋？很大程度上取决了购买预算。

下面是Sunnyside，Hillhurst， West Hillhurst三个市中心北面INFILL房源链接。
http://abmls.mlxchange.com/DotNet/Pub/EmailView.aspx?r=71480523&s=ALB&t=ALB

要是您想了解更多 INNER CITY INFILL房源信息，请联系金辉 @403-805-7766。 

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每个人都梦想拥有惊人的宅邸、城市中的PENTHOUSE，或者靠近湖边的别墅，尽管要花费普通工薪阶层房屋的3-4倍费用。但是当时机成熟时，当购买能力不再是问题时，不少人还是大方出手。下面是购买之前，您可以做的简单准备：

 1 –准备购买社区的条条框框（主要指郊区的别墅社区）
很多社区的Home Owner Association设有不少条条框框，请确保购买之前已经有所了解!

2 –您准备购买房屋所在街是否是什么现存问题？
和街上邻居聊聊天，大出手购买之前多多了解不会有错的。

3 –准备购买的房屋是否同时是个非常好的投资？
在高尚社区置业是笔重大投资，最好找个有经验的买家代理帮助您找到该社区性价比高的房屋，这样更加保值，并且升值。

4 –该房屋是否坐落在您家想住的地方?
仔细问问自己，您是否在市中心工作，想拥有离单位更近的，但是占地稍小的INNER CITY INFILL社区？还是想找找田园的感觉、住在边缘的Aspen Woods、Springbank Hill，同时也交通方便。

（如果需要INNER CITY INFILL社区房源信息，请联系。）

5 –您梦想宅邸应该拥有那些特点?
豪宅房主大凡会因为各家不同需求而产生不同房屋设计格局，这也是其中一个原因，为什么当初他们参与设计并最后入住该房屋。时刻铭记您家的需求，争取您代理的建议，早圆豪宅之梦。

MLS系统 2005 – 2011年度豪宅成交纪录

请注意：去年豪宅成交套数逼近2007巅峰年份。

• 2005 – 142

• 2006 – 339

• 2007 – 462

• 2008 – 371

• 2009 – 340

• 2010 – 367

• 2011 – 448