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River Park in Southwest Calgary is one of the largest off-leash dog parks in the city.

 Altadore holds Sandy Beach, River Park and Glenmore Athletic Park in its boundaries, and it’s an easy walk to the vibrant shopping district of Marda Loop.

Saturday in the ’Hood

River Park is one of the largest off-leash dog parks in the city. A weekend stroll through the green space reveals joyful dogs and their friendly owners.

Stats

Population 8,907
Median household income $65,391
Median home assessment $622,000
Median condo assessment $325,000
Home ownership 68.55%

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ASPEN  WOODS

Framing the southwest edge of the city, residents love the mountain views, ravine trails, close proximity toWestside Recreation Centre, quick downtown commute — soon to be made even quicker by the arrival of theWest LRTline — and excellent shops and services atAspen Landing.

Saturday in the ’Hood

Whether it’s a latte at Good Earth, brunch on the patio atRedwater Rustic Grilleor shopping atSomething2Wear, pedestrian-friendlyAspen Landing Shopping Centreis the place to be.
NearbyAspen Stone Commonsalso offersA Ladybug Bakery and Caféfor pastries,Blush Lanefor produce andMetrovinofor wine.

Stats

Population 4,469
Median household income $151,692
Median home assessment $743,000
Median condo assessment $354,000
Home ownership 87.95%

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购买法院拍卖房的信息：  这周做房检时，客户的姑姑来了，她是我的老客户，帮助他们买过房子。她一连问道我几套房子全是法院拍卖的房源，我一查，其中一套她说早晨还在的，我们说话时已经是SOLD，另外两套房子都是背靠繁华马路。但总之，可以看出你们作为普通买家，仍然对于法院拍买房子有些情节。因为我做过法院拍卖房的代理，知道中间的环节，我就和你们说说法院拍卖房的细节。 

卖方代理收到第一份offer，会立即通知指定的卖方律师，其实我们手中有原来卖家究竟欠银行多少钱的信息，律师看收到的offer情况会决定是否想法院申请开庭受理这套房子拍卖的事。如果律师决定了，那么大约3-4周之后会是法院开庭的日期。法庭律师决定下一步怎么做。

法院拍卖房源的价格比银行/金融机构的拍卖房价格低，所以总会吸引大量的买家注意力，但是在等候的3-4周的时间内大量offer会陆陆续续递交到律师手中。同时，买家出offer是不能带有条件的，可是银行的拍卖房可以带条件。所以，买家得在出offer前办理完毕贷款申请、房屋检验。这就意味着你花费了快到500块钱、找银行受理贷款申请，结果绝大多数的概率你其实买不到这套房子，因为竞价很激烈。

过去大多数买家代理都是发出offer后，就是等着开庭以及最后的消息。有些老经纪人还到法院把其它offer的价格信息够买下来，现在法院做得很绝！卖方律师会把全部offer发给全部买家代理，电子版外加快递亲自送交。最近一套东南区McKenzie Towne的房子20几万，一月份我看时都收了11份offer，那代理们收到的全部offer都快比饭锅高了，所有的买家能够看到其它全部买家的offer价格。这还不是最绝的，我和一位买家客户亲自去开过庭，结果。。。。。这里就不和你们多讲了，很多经纪人到我这里复制我的帖子、转贴到别地去，我得保留些。

总之，中间狠多细节！费钱财、费精力。。。

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昨天Melody咨询我要是换房子，先卖后买？还是先买后卖？觉得可以统一发表在这里，大家一并看看。

一， 要看买家是否有能力同时承担两套房子的贷款？ 有， 答案就简单了， 因为钱不是问题 。只需要主要考虑便利性、利润最大化。便利性：先买再卖，只需要搬一次家。利润最大化：看市场情况，司机掌控买卖的最佳时机。但是，作为卖家，其中很重要的一点就是要联系好贷款机构，知道针对目前的贷款剩余月份，究竟提前还款的违约金有多少！ 没有，办法就开始变得复杂了。

1， 先卖再买： 因为要先卖掉房子，还没有买到房子。所以，要知道市场上大约有了想要购买的房子、或者购买房源相对好找一些。建议，先在市场上看一些中意的房源在挂牌。一般而言，给买家的交房日期在90天以上，因为最初希望给自己充分的时间选择中意的新房子。有些经纪人喜欢给买家看中的房子出offer，中间加上一个条款，我们业内称它为36/48/72 hours clause，我本人一般并不建议这样做，原因有几点- - - 买家总是期待购买的越低越好，但是加上这个clause 不利于讲价，因为卖家pending了这个offer跟没有pending没什么区别；仍然可以继续让买家们看房子、出offer；卖家收到offer以后，就给目前pending的买家通知在36/48/72小时之内回复是否解除卖掉房子的先觉条件。房子要是还没有卖掉、解除不了这个条件，一切就得重来。 优点是：购买时价格可以讲些价； 缺点是：时间紧张，容易因为着急购买、而轻易在90天内出手；搬家怎么办？要靠买家的钱，来交购买的房款，所以要先空房子、收到钱款，再搬进新家。理论上要搬两次家。我目前还没有客户这么折腾过。（我客户是为了不搬两次家，把儿子的信用加进来了，提高了贷款能力。我们先卖掉自住房子，然后买到新房子，搬进新家，最后把自家房子交给买家。）

2， 先买再卖：需要和贷款机构联系好，可以申请Bridge Loan。在卖房子的同时，就可以购买到新房子。但是，细节要和自己的贷款机构提前联系好，因为机构不同，这种短期的贷款利率、天数都有所不同。 优点是：只搬一次家，麻烦少些； 缺点是：新房子是高利贷买到了，但是老房子需要多久才能卖掉呢？这和贷款机构给你的时间息息相关。目前还没有客户这么费劲的，因为贷款能力都够强。还有啊，房子没有卖掉之前，那可是每天交两套房子的贷款啊！卖家究竟能撑多久？

二， 卖相如何？平面布局如何？ 上面第一点是主要从贷款能力角度上考虑。从卖相的角度考虑的话，有些卖家家里有孩子，根本没有办法保证每次看房子收拾的妥妥当当的，家里每天玩具到处都是。那么，可能先买再卖卖相会好一些。另外，如果家里家具展示效果一般的话，也可以考虑空置房子卖，就是先买再卖。缺点之一就是， 只是，对于销售空置的房子而言，还是相当有学问的。等一下，看来还得单独讲讲空置房子销售的优缺点。

三， 目前市场表现如何？ 不管先卖再买？还是先买再卖？大家都会关心当时市场的情况。如果买卖前后时间出入不大的话，在一个市场就没有太大差别。否则，要看卖房买房的大约价格来看看，卖大房子买小房子？还是卖小房子买大房子？公寓还是独立屋？这些都是考虑买卖的息息相关因素。

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银行拍卖房都是源于断供的贷款：当贷款人无法在三个月，或者半年内补齐曾经所欠的本加利贷款，以及各种费用和罚款，那么银行有权把房屋的产权转移到银行名下，并且把房子腾空房主扫地出门，同时把物业挂牌销售。

---为什么回收房会比正常出售的房子便宜？

当银行把物业的产权转移到自己名下的时候，银行最不想手中有代售的物业。首先，代售的物业需要支付地税、水电暖气（冬天物业不可以把暖气停掉，否则温度过低把水管冻爆，等暖气恢复会在屋内造成水灾，造成严重损失），以及各种各样的物业管理费（包括安排专人去照看物业的安全，提供打扫，装修，以及为需要进入物业的各种要求提供服务），而这些费用都是以天计。房屋在银行手中时间越长，损失就越大，所以银行希望手中的物业以最快的速度出售。

另外，银行、金融机构、法院等等不会出具RPR（Real Property Report）给新业主。但是你早晚有一天出售此屋宇时，就得花费$600-800来雇公司测量出具RPR给你的买家。

还有就是一些物业家电不全，或者齐全也不管好不好用，会产生维修费用。以及很多业主临走仓皇逃窜之前对物业造成不同程度的损坏。毕竟辛辛苦苦供养过的房子，一下没了。心痛啊！

---但为什么拍卖房的价格有时并不便宜？

最主要的原因是大部分拍卖房都是有CMHC （按揭保险公司）做保险的，也就是说，当银行卖不到贷款额度的时候，那么差价要有CMHC支付给银行，CMHC 当然要求银行首先标出市场价，如果证实无人问君时，价格会自然降下来。所以掌握时机极其重要。


---买银行回收房要要注意的问题

“AS IS”—房屋状况银行完全不负责！

大部分银行要求买方使用银行内部的售房合同，同普通的合同有极大的不同，或附有 （Schedule A ）好多卖方应付责任的条款都被删除。所以如果买到手后发现有严重问题，后患无穷。

--- Offer

市场销售的过程和一般的房屋买卖大体相同，买家通过经纪出offer给卖家经纪，卖家经纪将offer交给放贷人的律师，律师可代放贷人讨价还价，双方价格一致后，律师接受offer。 这只需要2-3个工作日就能谈判完毕。

但是，对于法院的拍卖房，则是卖方律师受到第一份OFFER后，看价格情况定一下是否需要向法院申请受理购买意向，如果价格不到位，也许出OFFER的买家经纪是得不到法庭受理具体日期的。如果接到卖家代理回复的受理日期，也会因为一般要3-4周之后，所以在最后法庭的批准前，卖家经纪很大程度上会受到几份OFFER呢。我作为卖家经纪，代理的法院拍卖房，都收到多家OFFER，20天之内肯定收到第一份OFFER，50天前后彻底售出/firm sale。 总之，法院拍卖房价格好，但是因为受理期限长，不定因素很多，买家花费心血多些。另外，你出OFFER等候的近一个月期间，你是套牢的，不能出OFFER给其它的物业，两套你都拿下了，怎么办？：） 重要的一点忘说了，银行拍卖房，你还是可能在购买合同中出条件的，但是法院拍卖房，你是加不了条件的，你敢和法官讨个说法啊？！

---几点建议
购房前，对区域及价格一定要十分了解，要找一位有经验的地产经纪，帮你综合分析价格是否合理，或要求在出offer 之前做Property Inspection，这样多家抢OFFER时，你的条件少些，还是好事。

祝大家早日圆购房之梦！

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#1. 如果不准备久呆卡尔加里，也许就先不要买房了

要是你不准备在卡尔加里呆上几年的话，也许就不要买房了。购房的费用、以及快速卖房可能最后你会赔钱的。在想购房之前，一定要搞清楚你的计划，同时明白你将会在这里呆上些阵。另外，权衡租房、 买房的利弊。

#2. 联系贷款专员，拿到Pre-Approval确认函

在加拿大有RRSP计划，可以帮助首次购房者。联系贷款专员，拿到Pre-Approval信函，好知道家里究竟能买得起那个价位段的房子, 同时了解RRSP计划。拿到Pre-Approval信函的另外一个好处就是你的买家代理出OFFER时，可以给卖家信心，便于谈判。

 #3. 清楚每月不仅仅是贷款费用

购房以后，你每月的开支并非仅仅贷款，还有保险、物业税、三表费、维护费甚至公寓的管理费等等。同时，你还可能支付电视、电话、上网，以及报警系统等等费用。

  #4. 并不必一人独揽整个流程

你是可以上网搜索、前往Open Houses，但是你并不了解真实的市场价值，而卖家代理只忠诚于卖方，并不会将全部事情透露给你，你只是个普通消费者。超过八成的买家从卖家代理直接购买的房子，都高过市场价值，并且完全没有被告知房子的缺点。这就是为什么绝大部分买家和买家代理合作，你最好找个持有Accredited Buyers Representative (ABR®)证书的买家代理，或者首次购房专家来协助你，这样可以节约时间、以及大量精力。

 #5. 找个房检人员、或者公寓文件审验专家

找有执照的房检人员是相当重要的，总有一天你会出售的 ，你不希望漏过哪些花费大的细节。同时，购买公寓的话，尽量雇佣专业人士来审验公寓文件，做到心中有数，另外，日后出售时你也会用到部分现卖家给你的文件。

#6. 要有耐心

购买第一套房子是很令人兴奋的，同时也是你一生中第一次大金额购买行动。最重要的是：日后别后悔！

#7.  放缓行动

要是你不是很确定答案，那么就别急于行动，别让经纪左右了你，或者施加压力于你。Sleep on it! 给你自多点儿时间思考，然后再作决定。You will make the best decision for yourself!

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